实探新政后北京楼市：部分新房项目到访量增加 二手房成交变动不大
4月30日，北京市住建委网站发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，在五环外新购一套住房（包括新建商品住房和二手住房）。
在此背景下，“五一”假期北京楼市成交情况备受关注。中国证券报记者实地走访调研北京地区新房、二手房市场发现，受楼市新政及楼盘优惠活动影响，部分五环外项目假期到访量迎来小高潮。不过，二手房成交整体尚未明显异动。
部分项目开展促销活动
“项目在五环外，‘五一’期间到访量明显增加。”位于北京朝阳区的金隅·望京云尚项目相关负责人告诉中国证券报记者，“五一”期间，项目推出了针对性促销政策，包括到访礼、认购礼、车位优惠礼等。其中，“五一”期间认购住宅可以享受车位5万元优惠，推荐客户成交可以享受8万元/套（税后）优惠，老业主再购可以获得2万元物业费。
据上述金隅·望京云尚项目负责人介绍，看房的人整体较多，以北苑周边改善人群为主。项目属于装配式建筑，达到绿建三星标准，总价在千万元左右。“项目装配率达76%，便于后期墙、地面的维修和拆装，显著降低了施工噪音，减少了建筑垃圾，大幅缩短了建设周期。项目所有住宅户内都采用华为全屋智能家居系统，包括智能照明、智能环境监测、安全报警等系统。作为五环外的项目，‘五一’假期很多客户来看项目，为后续成交打下了基础。”
记者在南五环外黄村一处新房楼盘了解到，“五一”假期，该楼盘成交了7套新房，在贝壳找房北京新房成交榜上位列前三。“楼盘是精装交付，2022年开盘，2024年10月份交房。项目已经封顶，正在做地暖、燃气等，属于准现房销售。假期有特价房，优惠之前单价为5.5万元/平方米，特价房为4.6万元/平方米至4.7万元/平方米。特价房与周边二手房出现价格倒挂，卖得比较好。‘五一’期间前两天因为出游人数较多，所以成交不太好，后几天带看和成交都上来了。”贝壳找房新房销售人员告诉中国证券报记者。
二手房市场未明显回暖
“从二手房成交数据看，‘五一’假期成交尚未出现明显回暖。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示。
中原地产监测数据显示，2024年5月1日至4日，北京二手房成交量分别为35套、21套、32套、22套，上年同期分别为7套、4套、6套和97套。从成交区域看，今年“五一”假期北京二手房成交主要集中在五环外。
“假期看房的人比平常多，带看是第一步，虽然没有形成实质性成交，但后续有望转化。二手房价格前期跌幅较大，一些客户对目前的价格比较满意。”北京大兴区一家链家门店经理告诉中国证券报记者。
回顾4月，北京地区二手房成交同比、环比均有所下降，目前成交量仍在1.5万套荣枯线以下。
北京市住建委数据显示，4月份，北京二手房网签量达13354套，环比下降6.5%，同比下降4.1%。
从议价空间看，根据麦田房产统计数据，4月份，北京二手房议价空间环比扩大0.9个百分点。挂牌量方面，4月份二手房在售房源量环比下降1.8%。4月份，新增挂牌量明显减少。
“当前，北京二手房挂牌量仍处于历史高位，按当前的成交速度，二手房去化周期超过一年。”多位业内人士告诉中国证券报记者。
上海一二手房市场实现联动
“五一”假期，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议在上海市发起商品住房“以旧换新”活动。首批参加倡议的房地产开发企业20余家、房地产经纪机构近10家；首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。
业内人士认为，商品住房“以旧换新”活动有利于整合一二手房买卖分散的交易流程，通过开发商、中介机构、房地产平台服务商赋能，打通交易环节，减少堵点、加速流通，推动一二手房买卖实现联动。
5月5日，上海链家研究院监控数据显示，4月份，上海全市共成交新建商品房7093套，环比下降22%；成交金额为462亿元，环比下降24%；成交均价58954元/平方米，环比下降3%。综合今年前4个月数据看，上海全市新建商品房累计成交金额2081亿元，同比增长21%；成交套数29298套，同比增长19%；成交均价63698元/平方米，同比增长3%。
此外，深圳房地产信息平台5月1日数据显示，4月深圳二手住宅过户量4171套，环比上涨近9%，同比上涨近31%，创近3年来新高。深房中协官方小程序数据也显示，4月深圳二手房录得合同量5094套，虽然环比下跌2%，但维持住5000套的“荣枯线”水平，同比上涨36%。另外，4月深圳一手住宅预售成交2355套，环比上涨近5%。
另据广州市房地产中介协会数据，2024年4月（统计周期为3月26日至4月25日)，广州市二手住宅网签宗数和面积分别为9128宗和89.93万平方米，环比分别下降2.61%和3.78%。多个行政区网签面积环比下滑。其中，越秀区降幅达17.13%；花都区和南沙区分别下降16.17%和12.57%；天河区、白云区、从化区和黄埔区下降幅度均在5%以内。荔湾区、番禺区和增城区环比分别增长7.27%、6.76%和1.46%。从价格方面来看，广州二手房市场以价换量特征明显。
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